WG-Wohnung als Kapitalanlage: drei Mietverträge statt einem.

Wie das WG-Konzept funktioniert

Zwei Modelle sind üblich. Beim Einzelvertragsmodell schließt du mit jeder Bewohnerin einen eigenen Mietvertrag über ihr Zimmer plus Mitbenutzung von Küche und Bad. Zieht eine aus, bleiben die anderen Verträge bestehen, und nur ein Zimmer ist neu zu vermieten. Beim Hauptmietermodell mietet eine Person die ganze Wohnung und untervermietet. Das ist einfacher, aber die Rendite ist niedriger und die Kontrolle geringer.

Für Kapitalanleger ist das Einzelvertragsmodell der Standard. Es setzt voraus, dass die Wohnung für WG-Nutzung geeignet ist: gleich große Zimmer, kein Durchgangszimmer, ein Bad je drei Bewohner, Küche mit Platz für mehrere Personen. Anbieter, die auf WG-Konzepte spezialisiert sind, kaufen Wohnungen genau danach und richten sie her: möbliert, mit Internet, oft mit Nebenkostenpauschale.

Verwaltet wird das Konzept von spezialisierten Hausverwaltungen, die Nachvermietung, Übergaben und Nebenkostenpauschalen im Griff haben. Mit einer normalen Verwaltung funktioniert eine WG nicht, das ist die wichtigste Lehre aus zwanzig Jahren Micro-Living.

Zahlen: Zimmermiete gegen Wohnungsmiete

Entscheidend ist die Zimmermiete am Standort. In Universitätsstädten liegt sie 2026 zwischen 380 und 650 € warm, möbliert. Daraus ergibt sich die Rendite:

Nach Abzug der höheren Verwaltung und einer Rücklage für Möbel und Renovierung bleibt eine Nettomietrendite, die 1 bis 1,5 Prozentpunkte über der Familienwohnung liegt. Bei 240.000 € Kaufpreis sind das 2.400 bis 3.600 € im Jahr mehr Cashflow.

Standorte: Hochschule, Klinikum, Pendler

WG-Konzepte funktionieren dort, wo viele Menschen allein, befristet und mit begrenztem Budget wohnen: Universitätsstädte, Standorte großer Kliniken mit Pflegeschulen, Städte mit großen Arbeitgebern und Berufseinsteigern. Leipzig, Dresden, Münster, Göttingen, Marburg, Erlangen, Jena, Kiel, Mainz, Regensburg sind typische Beispiele.

Gleichzeitig musst du die lokalen Regeln kennen. Einige Städte haben Zweckentfremdungssatzungen, die die gewerbliche Zimmervermietung einschränken, und Mietpreisbremsen, die auch für möblierte Zimmer gelten. In Berlin, München und Hamburg ist das Konzept deshalb aufwendiger als in Leipzig oder Magdeburg. Ein Anbieter, der WG-Objekte in einer Stadt verkauft, muss dir erklären können, welche Regeln dort gelten.

Steuern und Möblierung

Steuerlich ist die WG-Wohnung eine vermietete Immobilie wie jede andere: 2 % AfA im Bestand, mit Restnutzungsdauer-Gutachten mehr, bei Neubau 3 % linear oder 5 % degressiv. Dazu kommt ein Posten, den andere Asset-Klassen nicht haben: die Möblierung. Betten, Schränke, Küche und Schreibtische schreibst du separat ab, in der Regel über die Nutzungsdauer nach AfA-Tabelle, Einrichtungsgegenstände unter 1.000 € netto sofort oder als Sammelposten.

Die Nebenkostenpauschale, die bei WGs üblich ist, ist Teil der Mieteinnahme; die tatsächlichen Nebenkosten sind Werbungskosten. Die Verwaltung erstellt dafür eine Aufstellung. Insgesamt liegt die Steuerwirkung einer WG-Wohnung durch die höhere Miete niedriger als bei Neubau oder Denkmal, dafür ist der Cashflow höher. Das ist die Logik: WG für Einkommen, Denkmal für Steuer.

Risiken: Fluktuation, Verwaltung, Regeln

Die WG-Wohnung hat drei Risiken, die du mit der Wahl von Anbieter und Verwaltung steuern kannst:

• Fluktuation. Ein Zimmer wechselt im Schnitt alle 18 bis 24 Monate den Bewohner. Jeder Wechsel kostet Übergabe, Reinigung, Inserat. Mit einer Verwaltung, die das standardisiert hat, sind das 150 bis 300 € je Wechsel. Ohne sie wird es dein Wochenende.
• Verwaltung. Nur spezialisierte Verwaltungen können Einzelverträge, Pauschalen und Nachvermietung. Frag den Anbieter, wer verwaltet, wie viele WG-Einheiten die Verwaltung betreut und was die Nachvermietung im Schnitt dauert.
• Lokale Regeln. Zweckentfremdungsverbot, Mietpreisbremse für möblierte Zimmer, Mindestanforderungen an Zimmergrößen. Was in Leipzig geht, kann in München verboten sein.

wohnvest prüft WG-Anbieter auf die Verwaltung, die Leerstandsquote im Bestand und die rechtliche Lage am Standort. Anbieter ohne eigene oder fest verbundene WG-Verwaltung bekommen keine Empfehlung.

Für wen die WG-Wohnung passt

Sie passt zu dir, wenn dir laufender Cashflow wichtiger ist als die maximale Abschreibung, wenn du eine Rate mit möglichst wenig Zuzahlung willst und bereit bist, eine spezialisierte Verwaltung zu bezahlen. Bei 240.000 € Kaufpreis und 6 % Rendite deckt die Miete die Rate von rund 1.200 € fast allein, die Steuererstattung kommt obendrauf.

Sie passt nicht, wenn du dich an Mieterwechseln störst, in einer Stadt mit Zweckentfremdungsverbot kaufen willst oder die Immobilie später an eine Familie verkaufen möchtest. Dann ist die klassische Bestandswohnung die ruhigere Wahl.