Bei 65.000 € Brutto liegt dein Grenzsteuersatz bei rund 36 %. Von jedem zusätzlichen Euro, den du verdienst, behält das Finanzamt also 36 Cent. Eine vermietete Immobilie dreht diese Logik um: Abschreibung, Zinsen und Kosten senken dein zu versteuerndes Einkommen, und das Finanzamt zahlt dir Geld zurück, das du bereits versteuert hast. Genau das heißt Steuern sparen mit Immobilien, und für Angestellte mit Lohnsteuer funktioniert es besser als für jede andere Gruppe.
Dieser Ratgeber erklärt die Mechanik, ohne Steuerberater-Deutsch: Was die AfA ist, welche Modelle es für Bestand, Neubau und Denkmal gibt, wie du die Erstattung monatlich statt jährlich bekommst, und warum der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei ist. Mit Rechenbeispielen, die du im Steuerrechner mit deinen Zahlen nachrechnen kannst. Keine Steuerberatung, aber die Grundlage, um mit deinem Steuerberater auf Augenhöhe zu reden.
Die Mechanik: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Mit einer vermieteten Immobilie hast du steuerlich eine neue Einkunftsart: Vermietung und Verpachtung, kurz V+V. Auf der einen Seite stehen die Mieteinnahmen. Auf der anderen Seite die Werbungskosten: Darlehenszinsen, Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlegbare Nebenkosten, und die Abschreibung.
Ist die Summe der Werbungskosten höher als die Miete, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser Verlust wird mit deinem Gehalt verrechnet. Dein zu versteuerndes Einkommen sinkt, und das Finanzamt erstattet dir die zu viel gezahlte Lohnsteuer.
Der Clou: Die Abschreibung ist ein Verlust auf dem Papier. Du zahlst sie nicht, sie wird dir nur angerechnet. Zinsen und Verwaltung zahlst du zwar, aber sie werden ohnehin fällig. Der steuerliche Verlust tut also nicht weh, die Erstattung ist echtes Geld.
| Beispiel Neubau, 250.000 €, 65.000 € Brutto | pro Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen (4 % Rendite) | + 10.000 € |
| Darlehenszinsen (4,5 % auf 250.000 €) | − 11.250 € |
| Verwaltung und Rücklage | − 660 € |
| Abschreibung Jahr 1 (degressiv 5 % + § 7b 5 % auf 200.000 € Gebäudeanteil) | − 20.000 € |
| Steuerlicher Verlust | − 21.910 € |
| Erstattung bei 36 % Grenzsteuersatz | ≈ 7.900 € |
Die Abschreibung: linear, degressiv, Sonder-AfA
Die AfA, Absetzung für Abnutzung, verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über seine Nutzungsdauer. Nur das Gebäude, nicht das Grundstück: Bei einer Eigentumswohnung sind üblicherweise 75 bis 85 % des Kaufpreises Gebäudeanteil. Darauf rechnet die AfA.
Linear, Bestand: 2 % pro Jahr. Für Gebäude mit Baujahr nach 1924 gilt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren, also 2 % jährlich (§ 7 Abs. 4 EStG). Bei 200.000 € Gebäudewert sind das 4.000 € im Jahr. Für Gebäude vor 1925 sind es 2,5 %.
Linear, Neubau: 3 % pro Jahr. Für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 gilt 3 %, also 33 Jahre Nutzungsdauer. Bei 200.000 € Gebäudewert 6.000 € im Jahr.
Degressiv, Neubau: 5 % auf den Restwert. Mit dem Wachstumschancengesetz kam die degressive AfA zurück (§ 7 Abs. 5a EStG): 5 % im ersten Jahr auf den vollen Gebäudewert, danach 5 % auf den jeweiligen Restwert. Gilt für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029. Im ersten Jahr 10.000 € bei 200.000 € Gebäudewert, im zweiten 9.500 €, im dritten 9.025 €. Die AfA ist vorn hoch und fällt langsam ab, genau dann, wenn du sie brauchst: in den ersten Jahren mit hohen Zinsen.
Sonder-AfA § 7b: zusätzlich 5 % für vier Jahre. Für neue Mietwohnungen mit Effizienzhaus-40-Standard und QNG-Siegel gibt es zusätzlich 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren, kombinierbar mit der degressiven AfA. Im ersten Jahr zusammen rund 10 % des Gebäudewerts. Voraussetzungen: Baukosten bis 5.200 € pro Quadratmeter, Bemessungsgrundlage maximal 4.000 € pro Quadratmeter, Bauantrag zwischen 2023 und September 2029.
Restnutzungsdauer-Gutachten: 5 % statt 2 % beim Bestand
Beim Bestandsobjekt sind 2 % AfA wenig. Es gibt aber einen legalen Hebel, den viele Anleger nicht kennen: Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer als 50 Jahre, darfst du die AfA auf diese kürzere Dauer verteilen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Ein zertifizierter Sachverständiger ermittelt die Restnutzungsdauer per Gutachten. Bei einem Altbau aus den 1960ern mit einfacher Modernisierung kommen oft 20 bis 30 Jahre heraus. Bei 20 Jahren Restnutzungsdauer sind das 5 % AfA pro Jahr statt 2 %: bei 160.000 € Gebäudewert 8.000 € statt 3.200 € im Jahr.
Das Gutachten kostet meist 1.000 bis 1.500 € und wird vom Finanzamt anerkannt, seit der Bundesfinanzhof 2021 die Anforderungen klargestellt hat. Es muss nachvollziehbar sein, Bauzustand, Modernisierungen und Bausubstanz bewerten. Viele der Anbieter bei wohnvest liefern das Gutachten zum Objekt mit.
Denkmal-AfA: die stärkste Steuerwirkung
Bei einem denkmalgeschützten Objekt darfst du die Sanierungskosten nach § 7i EStG gesondert abschreiben: 9 % pro Jahr in den ersten acht Jahren, 7 % in den folgenden vier Jahren. Nach zwölf Jahren sind 100 % der Sanierungskosten abgeschrieben. Die Altbausubstanz läuft parallel mit 2 % oder 2,5 %.
Bei einem Denkmalobjekt für 300.000 €, davon 70 % Sanierungsanteil, sind das 210.000 € Sanierungskosten und damit 18.900 € AfA pro Jahr allein aus der Sanierung, acht Jahre lang. Dazu die normale AfA auf den Altbau. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sind das über 8.000 € Erstattung im Jahr aus der Denkmal-AfA.
Voraussetzungen: Das Objekt steht unter Denkmalschutz, die Sanierung wird mit der Denkmalbehörde abgestimmt, und du kaufst, bevor die Sanierung abgeschlossen ist. Deshalb werden Denkmalobjekte fast immer als Bauträgermodell verkauft. Die Denkmal-AfA lohnt sich ab etwa 4.500 € netto, weil erst ab einem Grenzsteuersatz von 40 % und mehr der volle Effekt greift.
Lohnsteuerermäßigung: Erstattung monatlich statt jährlich
Normalerweise bekommst du die Steuererstattung mit dem Steuerbescheid, also ein Jahr nach dem Kauf. In der Zwischenzeit zahlst du die Zuzahlung aus eigener Tasche. Das muss nicht sein.
Mit dem Antrag auf Lohnsteuerermäßigung trägst du den erwarteten Verlust aus Vermietung als Freibetrag in deine elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmale ein. Dein Arbeitgeber zieht dann jeden Monat weniger Lohnsteuer ab. Aus 7.900 € Erstattung im Jahr werden rund 660 € mehr Netto im Monat, ab dem Monat nach dem Antrag.
Der Antrag ist ein Formular beim Finanzamt, gilt für zwei Jahre und kann angepasst werden. Dein Steuerberater oder der Anbieter stellt ihn mit dir. Die Wirkung auf die Monatsrechnung ist enorm: Die Immobilie trägt sich ab dem ersten Monat, nicht erst nach dem ersten Steuerbescheid.
Nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen
Der letzte Baustein ist der Verkauf. Verkaufst du eine vermietete Immobilie nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG). Vollständig, ohne Obergrenze. Bei einer Wohnung für 250.000 €, die nach zehn Jahren 305.000 € wert ist, bleiben die 55.000 € Wertzuwachs komplett bei dir.
Dieses Privileg gibt es in kaum einem anderen Land. In den USA, Großbritannien oder Frankreich zahlst du auf den Veräußerungsgewinn Steuern. In Deutschland nicht, wenn du die Zehnjahresfrist einhältst. Zusammen mit der AfA in den ersten Jahren und der Tilgung durch den Mieter ist das der Grund, warum Immobilien für Angestellte mit hohem Steuersatz so stark funktionieren.
Wichtig: Die Frist läuft ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht ab der Übergabe. Und: Wer mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler. Ab Objekt Nummer drei gehört ein Steuerberater an den Tisch.
Fazit
Die Steuerwirkung einer Kapitalanlage-Immobilie ist kein Nebeneffekt, sie ist einer der drei Motoren, neben Mieter und Bank. Degressive AfA plus § 7b beim Neubau, Restnutzungsdauer-Gutachten beim Bestand, § 7i beim Denkmal: Das richtige Modell hängt von deinem Einkommen und deinem Objekt ab.
Rechne es durch: Der Steuerrechner auf wohnvest.de kennt alle Modelle und zeigt dir die Erstattung im ersten Jahr und über zehn Jahre. Und im Gespräch rechnen wir mit deinen echten Zahlen, bevor du irgendetwas unterschreibst.
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Häufige Fragen
Wie viel Steuern spare ich mit einer vermieteten Immobilie?
Das hängt von Grenzsteuersatz, Kaufpreis, Finanzierung und AfA-Modell ab. Bei 65.000 € Brutto und einem Neubau für 250.000 € mit degressiver AfA und § 7b sind es im ersten Jahr rund 7.900 €, über zehn Jahre rund 45.000 €.
Gilt die degressive AfA auch für Bestandswohnungen?
Nein. Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG gilt nur für neu gebaute Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029. Beim Bestand hilft das Restnutzungsdauer-Gutachten.
Was ist der Unterschied zwischen Abschreibung und Steuererstattung?
Die Abschreibung senkt dein zu versteuerndes Einkommen. Die Erstattung ist die Steuer, die du dadurch weniger zahlst. Bei 10.000 € AfA und 36 % Grenzsteuersatz sind das 3.600 € Erstattung.
Brauche ich einen Steuerberater?
Für die erste Steuererklärung mit Vermietungseinkünften ist er sinnvoll, spätestens beim Denkmal oder bei mehreren Objekten Pflicht. Viele Anbieter arbeiten mit Steuerberatern zusammen, die die Anlage V für dich erstellen.
Was passiert steuerlich, wenn ich vor zehn Jahren verkaufe?
Dann ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, mit deinem persönlichen Steuersatz. Zusätzlich wird die in Anspruch genommene AfA gewinnerhöhend berücksichtigt. Vor Ablauf der Frist zu verkaufen ist fast immer ein schlechtes Geschäft.
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