Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage überhaupt noch? Die meisten Angestellten, die wir sprechen, haben seit Jahren vor, in Immobilien zu investieren. Sie haben es nicht getan, und wenn man nachfragt, kommen fast immer dieselben sechs Sätze. Keiner davon ist komplett falsch. Jeder davon kostet, wenn man ihn als Wahrheit nimmt, über die Jahre einen fünf- bis sechsstelligen Betrag.
Hier sind die sechs Mythen, was an ihnen dran ist, und was sie dich tatsächlich kosten. Mit Zahlen, nicht mit Motivationssprüchen.
Mythos 1: „Ich brauche erst Eigenkapital.“
Für das Eigenheim stimmt das. Für eine vermietete Kapitalanlage nicht. Banken finanzieren den vollen Kaufpreis, wenn Einkommen, Bonität und Objekt passen, weil die Miete einen Teil der Rate trägt. Von den 700 Angestellten, die wir begleitet haben, haben die meisten mit null oder unter 20.000 € Eigenkapital gekauft.
Was dich der Mythos kostet: Wer fünf Jahre spart, um 40.000 € Eigenkapital zusammenzubekommen, verliert fünf Jahre Tilgung durch den Mieter, fünf Jahre Steuererstattung und fünf Jahre Wertentwicklung. Bei einer Wohnung für 250.000 € sind das grob 35.000 € Tilgung, 25.000 € Steuer und 25.000 € Wertzuwachs. Rund 85.000 €, gegen 40.000 € Gespartes, das inzwischen ein Viertel an Kaufkraft verloren hat.
Mythos 2: „Die Zinsen sind gerade zu hoch.“
Der Zins ist ein Faktor von fünf: Kaufpreis, Miete, Steuerwirkung, Tilgung und Zins. 2021 lag der Zins bei 1 %, aber die Kaufpreise waren 30 % höher und die AfA beim Neubau bei 2 %. Heute liegt der Zins bei 3,5 bis 4,5 %, die Preise sind gefallen, die degressive AfA mit § 7b bringt im ersten Jahr rund 10 % Abschreibung. Und die Zinsen sind Werbungskosten: Bei 36 % Grenzsteuersatz zahlt das Finanzamt gut ein Drittel davon.
Was dich der Mythos kostet: Wer auf 2 % Zins wartet, wartet möglicherweise ewig und sieht zu, wie die Preise wieder anziehen. Entscheidend ist nicht der Zins, sondern ob die Gesamtrechnung bei diesem Zins trägt. Das kann man ausrechnen, in zwei Minuten, mit dem Steuerrechner.
Mythos 3: „Die Wohnung muss in meiner Nähe sein.“
Das Argument klingt vernünftig: Man will nach dem Rechten sehen können. In der Praxis ist es umgekehrt. Wer die Wohnung um die Ecke hat, fährt bei jedem tropfenden Hahn selbst hin. Wer 400 Kilometer entfernt kauft, hat zwangsläufig eine Verwaltung, die das erledigt, und das ist der Zustand, den du willst.
Dazu die Rendite: In München oder Hamburg kostet die Wohnung 7.000 € pro Quadratmeter und bringt 2,5 % Mietrendite. In Leipzig, Magdeburg, Chemnitz oder Dresden kostet sie 2.500 bis 4.000 € und bringt 4 bis 5 %. Bei gleicher Rate bekommst du also fast doppelt so viel Immobilie, und die Immobilie trägt sich.
Was dich der Mythos kostet: Die Differenz zwischen 2,5 % und 4,5 % Mietrendite sind bei 250.000 € genau 5.000 € im Jahr. Über zehn Jahre 50.000 €, die entweder dein Mieter oder du zahlst. Wer im Suchprofil „offen für jeden Standort“ wählt, bekommt die größte Auswahl und die besten Zahlen.
Mythos 4: „Wenn der Mieter nicht zahlt, bin ich pleite.“
Mietausfall ist ein echtes Risiko, kein Mythos. Der Mythos ist, dass du ihm hilflos ausgeliefert bist. Drei Dinge machen den Unterschied: Bonitätsprüfung vor dem Einzug, eine Verwaltung mit Mahnwesen, und eine Rücklage von drei Monatsmieten. Viele Anbieter bieten zusätzlich eine Mietausfallversicherung für 3 bis 5 % der Jahresmiete an.
In Zahlen: Die durchschnittliche Leerstandsquote bei professionell verwalteten Wohnungen in deutschen Großstädten liegt unter 3 %. Das sind elf Tage im Jahr. Ein kompletter Mietausfall über sechs Monate ist bei 800 € Miete 4.800 €, das ist schmerzhaft, aber mit Rücklage und Steuererstattung tragbar. Pleite ist etwas anderes.
Was dich der Mythos kostet: Alles. Wer wegen eines Risikos, das sich mit 200 € im Jahr versichern lässt, gar nicht kauft, verzichtet auf das ganze Investment.
Mythos 5: „Ich muss mich erst richtig einarbeiten.“
Das ist der Mythos der Fleißigen, und er ist der teuerste, weil er sich gut anfühlt. Man liest Bücher, schaut Videos, baut Excel-Tabellen. Und nach zwei Jahren weiß man viel und hat nichts gekauft, weil man inzwischen jedes Risiko kennt.
Du musst nicht wissen, wie man eine Immobilie bewertet, finanziert und verwaltet. Du musst wissen, wem du vertraust, und das prüfst du mit zwölf Fragen in einer halben Stunde. Alles andere, Objektprüfung, Finanzierung, Notar, Vermietung, Verwaltung, Abrechnung, übernimmt ein Anbieter, der das hundertmal im Jahr macht. Das ist das Rundum-Konzept, und deshalb geht es überhaupt neben einem Vollzeitjob.
Was dich der Mythos kostet: Jedes Jahr Einarbeitung ist ein Jahr ohne Tilgung, Steuer und Wertzuwachs. Bei einer Wohnung für 250.000 € rund 17.000 € pro Jahr, siehe Mythos 1.
Mythos 6: „Der richtige Zeitpunkt kommt noch.“
Den perfekten Zeitpunkt erkennt man immer erst im Rückblick. 2015 war „zu spät, die Preise sind schon gestiegen“. 2019 „zu teuer“. 2021 „die Blase platzt gleich“. 2023 „die Zinsen sind zu hoch“. Wer 2015 gekauft hat, hat heute eine Wohnung, die zu einem Drittel abbezahlt ist und 50 % mehr wert.
Bei einer Kapitalanlage mit zehn Jahren Haltefrist und Mieter plus Finanzamt als Mitzahler ist der Einstiegszeitpunkt viel weniger wichtig als die Dauer. Wer heute mit 32 kauft, hat mit 42 eine Wohnung mit 60.000 € weniger Schulden und einem höheren Wert, bei 52 eine abbezahlte, bei 67 eine, die seit 15 Jahren Rente zahlt. Wer bei 42 anfängt, hat davon ein Drittel weniger.
Was dich der Mythos kostet: Zeit, und die lässt sich nicht nachkaufen. Jedes Jahr Warten verschiebt den Tag, an dem die Wohnung abbezahlt ist, um ein Jahr nach hinten.
Fazit
Sechs Sätze, die vernünftig klingen und zusammen die wichtigste Entscheidung deines Vermögensaufbaus blockieren. Keiner davon hält einer Rechnung stand. Was es wirklich braucht, sind ein festes Einkommen ab 3.000 € netto, eine saubere Schufa, und einen Anbieter, dem du vertrauen kannst.
Das Erste und Zweite bringst du mit. Das Dritte prüfen wir für dich: Rund 50 Anbieter haben unseren Prüfprozess bestanden. Dein Suchprofil dauert 60 Sekunden, und im Gespräch rechnen wir mit deinen Zahlen durch, ob es passt. Wenn nicht, sagen wir dir das auch.
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Häufige Fragen
Welcher der sechs Mythen ist der häufigste?
Eigenkapital. Fast jeder zweite Interessent geht davon aus, dass ohne 30.000 € auf dem Konto nichts geht. Für vermietete Kapitalanlagen stimmt das nicht.
Ist es nicht riskant, eine Wohnung zu kaufen, die man nie gesehen hat?
Du kannst jede Wohnung besichtigen, vor Ort oder per Video. Entscheidend ist aber nicht, ob du sie gesehen hast, sondern ob Unterlagen, Miete und Lage geprüft sind. Das macht der Anbieter, und das prüfst du mit den zwölf Fragen aus unserem Ratgeber.
Was, wenn die Preise nach dem Kauf fallen?
Bei einer vermieteten Immobilie mit zehn Jahren Haltedauer sind kurzfristige Preisschwankungen zweitrangig. Mieter und Finanzamt zahlen weiter, die Tilgung läuft. Verkaufen musst du erst, wenn der Markt passt.
Lohnt sich das auch mit 45 noch?
Ja. Mit 45 gekauft, ist die Wohnung mit 65 zu großen Teilen getilgt und zahlt ab dann Rente. Später anzufangen heißt nur, dass weniger Zeit bleibt, nicht, dass es sich nicht lohnt.
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