Welche Immobilie als Kapitalanlage passt zu dir? Bestandswohnung, Neubau, Denkmal, Pflegeimmobilie, WG-Wohnung, Mikroapartment: Jeder Anbieter verkauft dir die Asset-Klasse, die er im Bestand hat, und erklärt dir, warum genau die die richtige ist. Das ist menschlich. Es hilft dir nur nicht bei der Entscheidung.
Dieser Ratgeber stellt die Asset-Klassen nebeneinander, mit dem Profil, das jede hat: Einstiegspreis, Mietrendite, Steuerwirkung, Aufwand, Risiko. Und am Ende eine Entscheidungsmatrix nach Einkommen und Ziel. Damit weißt du, wonach du suchst, bevor dir jemand etwas zeigt.
Bestandswohnung: planbar ab Tag eins
Die vermietete Eigentumswohnung im Bestand ist der Klassiker. Einstieg ab etwa 150.000 €, in ostdeutschen Großstädten auch darunter. Sie ist in der Regel bei Übergabe vermietet, die Miete fließt ab dem ersten Monat, und die Lage ist bewährt, weil das Haus seit Jahrzehnten steht.
Mietrendite: 4 bis 5,5 %, je nach Stadt. Steuerwirkung: 2 % lineare AfA, mit Restnutzungsdauer-Gutachten 4 bis 5 %. Aufwand: niedrig mit Verwaltung. Risiko: Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, deshalb die Protokolle der Eigentümerversammlung lesen.
Für wen: Einsteiger ab 3.000 € netto, die Planbarkeit wollen und bei denen die Steuerwirkung nicht das Hauptmotiv ist.
Neubau: hohe Abschreibung, keine Sanierung
Der Neubau vom Bauträger kostet mehr pro Quadratmeter, 3.500 bis 5.500 € je nach Region, und bringt dafür drei Dinge: eine hohe Abschreibung, keine Sanierungskosten für zwanzig Jahre und fünf Jahre Gewährleistung. Energieeffizienz-Standard und moderne Grundrisse machen die Vermietung einfach.
Mietrendite: 3,5 bis 4,5 %. Steuerwirkung: die stärkste neben dem Denkmal, mit degressiver AfA 5 % plus § 7b 5 % in den ersten vier Jahren, also rund 10 % im ersten Jahr. Aufwand: minimal. Risiko: Bauträgerrisiko bis zur Fertigstellung, deshalb Vertrag nach MaBV und Fertigstellungsbürgschaft prüfen, und ein Kaufpreis, der über dem Bankwert liegen kann.
Für wen: Angestellte ab 3.500 € netto mit Steuerfokus, die etwas mehr Rate gegen deutlich mehr Erstattung tauschen.
Denkmal: die höchste Steuerwirkung
Das sanierte Denkmalobjekt ist das Steuermodell für höhere Einkommen. Du kaufst vor der Sanierung, der Bauträger saniert nach Abstimmung mit der Denkmalbehörde, und du schreibst die Sanierungskosten nach § 7i EStG mit 9 % acht Jahre lang ab, danach 7 % für vier Jahre. Bei 70 % Sanierungsanteil sind das in den ersten acht Jahren über 6 % des Kaufpreises jährlich, allein aus der Sanierung.
Mietrendite: 3 bis 4 %, oft in sehr guten Innenstadtlagen von Leipzig, Dresden, Görlitz oder Halle. Steuerwirkung: maximal. Aufwand: niedrig nach Fertigstellung. Risiko: Sanierungsverzug, Abhängigkeit vom Bauträger, und die Steuerwirkung lohnt sich erst ab einem Grenzsteuersatz von 40 %.
Für wen: ab 4.500 € netto, mit hoher Steuerlast und Geduld für zwölf bis achtzehn Monate Bauzeit.
Pflegeimmobilie: Pachtvertrag statt Mieter
Bei der Pflegeimmobilie kaufst du ein Apartment in einer Pflegeeinrichtung. Dein Vertragspartner ist nicht der Bewohner, sondern der Betreiber, der die ganze Einrichtung für 20 bis 25 Jahre pachtet. Er zahlt die Pacht, auch wenn dein Apartment gerade leer steht. Keine Mietersuche, keine Nebenkostenabrechnung, keine Instandhaltung im Apartment.
Mietrendite: 3,5 bis 4,5 %, mit Indexierung. Steuerwirkung: wie Neubau, oft mit degressiver AfA. Aufwand: nahezu null. Risiko: der Betreiber. Fällt er aus, muss ein neuer gefunden werden, und das Apartment ist für nichts anderes nutzbar. Deshalb Betreiber, Belegungsquote und Bonität prüfen, nicht nur den Prospekt.
Für wen: Anleger, die absolute Passivität wollen und das Betreiberrisiko verstehen. Einstieg oft ab 150.000 €.
WG-Wohnungen und Mikroapartments: mehr Miete pro Quadratmeter
Eine Vier-Zimmer-Wohnung an eine WG vermietet bringt pro Zimmer 400 bis 550 €, also 1.600 bis 2.200 € statt 1.200 € als Familienwohnung. In Uni- und Klinikstädten ist die Nachfrage stabil, und der Leerstand verteilt sich: Zieht ein Mieter aus, zahlen drei weiter.
Mikroapartments, 20 bis 30 Quadratmeter, möbliert, oft in Studentenstädten, funktionieren ähnlich: hohe Quadratmetermiete, kurze Mietdauer, mehr Fluktuation. Beide Modelle leben von einer guten Verwaltung, weil Mieterwechsel häufiger sind.
Mietrendite: 5 bis 6,5 %. Steuerwirkung: je nach Objekt Bestand oder Neubau. Aufwand: höher ohne Verwaltung, normal mit. Risiko: Regulierung in einzelnen Städten, Zweckentfremdungssatzungen, und mehr Verschleiß.
Für wen: renditeorientierte Anleger, die eine gute Verwaltung an der Seite haben und für die „passives Einkommen“ das Hauptziel ist.
Welche Immobilie als Kapitalanlage zu wem passt: die Entscheidungsmatrix
Nimm dein Netto und dein Hauptziel, dann steht die Asset-Klasse fast von selbst fest. Das ist dieselbe Logik, mit der das Matching bei wohnvest arbeitet.
| Dein Profil | Passende Asset-Klasse | Warum |
|---|---|---|
| 3.000 bis 4.000 € netto, Ziel Vermögen oder Rente | Bestandswohnung | Niedriger Einstieg, Miete ab Tag eins, trägt sich fast selbst |
| 3.500 bis 5.000 € netto, Ziel Steuern sparen | Neubau mit degressiver AfA | Rund 10 % Abschreibung im ersten Jahr, keine Sanierung |
| ab 4.500 € netto, hohe Steuerlast | Denkmal | Maximale Steuerwirkung ab 40 % Grenzsteuersatz |
| Ziel passives Einkommen, gute Verwaltung vorhanden | WG-Wohnung oder Mikroapartment | Höchste Mietrendite, verteiltes Leerstandsrisiko |
| Ziel null Aufwand, Betreiberrisiko akzeptiert | Pflegeimmobilie | Pacht statt Mieter, 20 Jahre Vertrag |
Wer unsicher ist, wählt im Suchprofil „Zeigt mir, was passt“. Dann vergleichen wir im Gespräch zwei Asset-Klassen gegeneinander, mit deinen Zahlen.
Fazit
Es gibt keine beste Asset-Klasse, nur die, die zu deinem Einkommen, deinem Ziel und deiner Geduld passt. Bestand für Planbarkeit, Neubau für Steuern, Denkmal für hohe Einkommen, WG und Mikro für Rendite, Pflege für Passivität.
Bei wohnvest decken die rund 50 geprüften Anbieter alle Asset-Klassen ab, in ganz Deutschland. Du gibst Ziel und Immobilienart an, wir bringen dich mit dem Anbieter zusammen, der genau das hat. In 60 Sekunden, kostenlos.
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Häufige Fragen
Welche Asset-Klasse hat die höchste Rendite?
WG-Wohnungen und Mikroapartments mit 5 bis 6,5 % Mietrendite. Sie brauchen aber eine gute Verwaltung, weil Mieterwechsel häufiger sind.
Welche Asset-Klasse spart am meisten Steuern?
Das Denkmal mit § 7i, danach der Neubau mit degressiver AfA und § 7b. Beim Denkmal lohnt es sich erst ab einem Grenzsteuersatz von rund 40 %.
Kann ich mit 3.000 € netto einen Neubau finanzieren?
Bei Kaufpreisen ab 250.000 € wird die Haushaltsrechnung knapp. Mit 3.000 € netto ist eine Bestandswohnung um 150.000 bis 200.000 € meist der bessere Einstieg, der Neubau kommt als zweites Objekt.
Was ist das Risiko bei Pflegeimmobilien?
Der Betreiber. Fällt er aus, muss ein neuer gefunden werden, und das Apartment ist nicht anders nutzbar. Betreiber-Bonität und Belegungsquote sind deshalb wichtiger als der Prospekt.
Muss ich mich vor dem Gespräch für eine Asset-Klasse entscheiden?
Nein. Wähle im Suchprofil „Zeigt mir, was passt“, dann vergleichen wir im Gespräch zwei Optionen mit deinen Zahlen.
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