Bestandswohnung als Kapitalanlage: Miete ab dem ersten Monat.

Was eine Bestandswohnung als Kapitalanlage ausmacht

Der Begriff Bestand grenzt die Wohnung vom Neubau ab: Das Gebäude ist fertig, bezogen und bewirtschaftet. Typisch sind Baujahre zwischen 1950 und 2010, Zwei- bis Dreizimmerwohnungen mit 45 bis 75 Quadratmetern in Städten ab 100.000 Einwohnern. Genau diese Größe ist die am stärksten nachgefragte Mietwohnung in Deutschland, weil Singles, Paare und Pendler sie suchen.

Als Kapitalanlage kaufst du sie nicht zum Einziehen, sondern als Betrieb: Du hast einen Mieter als Kunden, eine Bank als Partner und eine Hausverwaltung, die den Alltag macht. Dein Job beschränkt sich auf drei Dinge: den Kontoauszug lesen, einmal im Jahr die Eigentümerversammlung durchgehen und die Steuererklärung um die Anlage V ergänzen.

Der entscheidende Unterschied zu anderen Asset-Klassen liegt in der Planbarkeit. Du siehst den Mietvertrag, die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage, bevor du unterschreibst. Beim Neubau kaufst du einen Plan, beim Denkmal ein Sanierungsversprechen. Bei der Bestandswohnung kaufst du Fakten.

Zahlen: Kaufpreis, Mietrendite, Nebenkosten

Der Einstieg liegt in den meisten deutschen Großstädten zwischen 150.000 und 250.000 €, in Leipzig, Chemnitz, Magdeburg oder dem Ruhrgebiet auch darunter. Entscheidend ist nicht der Preis pro Quadratmeter, sondern das Verhältnis von Kaltmiete zu Kaufpreis: die Bruttomietrendite. 4 % gelten als solide, 5 % als gut, über 6 % solltest du die Lage und den Zustand doppelt prüfen.

Bei Off-Market-Objekten entfällt die Maklerprovision häufig, weil der Anbieter direkt verkauft. Das senkt die Nebenkosten um bis zu 3,57 % und verbessert die Rendite spürbar. Frag trotzdem nach, was im Kaufpreis an Vertriebskosten steckt. Der Ratgeber mit den zwölf Fragen an jeden Anbieter zeigt, wie du das herausfindest.

Steuern: 2 % AfA, mit Gutachten deutlich mehr

Der Gebäudeanteil einer Bestandswohnung wird linear mit 2 % pro Jahr abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 %. Bei 180.000 € Kaufpreis und 80 % Gebäudeanteil sind das 2.880 € im Jahr, die dein zu versteuerndes Einkommen senken, ohne dass du einen Cent ausgegeben hast. Dazu kommen die Kreditzinsen, das Hausgeld und die Verwaltung als Werbungskosten.

Der Hebel, den viele Anbieter nicht erwähnen: Mit einem Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG lässt sich die Abschreibungsdauer verkürzen. Bescheinigt ein zertifizierter Sachverständiger 25 Jahre Restnutzungsdauer, schreibst du 4 % ab, bei 20 Jahren 5 %. Das Gutachten kostet 800 bis 1.500 € und verdoppelt die Steuerwirkung über Jahrzehnte. Das Bundesfinanzministerium hat die Anforderungen im Schreiben vom Februar 2023 festgelegt; seitdem erkennen die Finanzämter solche Gutachten regelmäßig an.

Verkaufst du nach mehr als zehn Jahren, ist der Wertzuwachs steuerfrei. Innerhalb der Frist wird die Differenz zwischen Verkaufspreis und Restbuchwert versteuert, inklusive der bereits abgeschriebenen Beträge. Deshalb: Bestandswohnungen sind ein Langfristinvestment. Wie das Finanzamt bei einer vermieteten Immobilie mitzahlt, rechnet der Steuerrechner mit deinen Zahlen vor.

Prüfliste: Was du vor dem Kauf lesen musst

Die Bestandswohnung ist die einzige Asset-Klasse, bei der du die ganze Geschichte des Objekts lesen kannst. Tu es. Diese Unterlagen muss dir jeder seriöse Anbieter vor der Reservierung geben:

• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Steht dort „Dachsanierung vertagt“ oder „Sonderumlage“, weißt du, was kommt.
• Wirtschaftsplan und Rücklagenstand. Unter 10.000 € Rücklage bei zwanzig Einheiten ist ein Warnsignal.
• Teilungserklärung. Wer trägt die Fenster, wer den Balkon? Das steht hier, nicht im Prospekt.
• Mietvertrag mit Nachträgen. Miethöhe, Kaution, letzte Erhöhung, Staffel oder Index. Liegt die Miete 20 % unter der Vergleichsmiete, ist das Potenzial, aber auch Arbeit.
• Energieausweis und Zustand der Heizung. Ein Kessel von 1998 wird in den nächsten Jahren zur Sonderumlage.
• Grundbuchauszug. Lasten in Abteilung II, Grundschulden in Abteilung III.

wohnvest prüft genau diese Punkte bei jedem Anbieter, bevor er in die Empfehlung kommt. Anbieter, die Protokolle erst nach der Reservierung herausgeben, fallen durch.

Off-Market: Warum gute Bestandswohnungen nie inseriert werden

Auf den Portalen landet, was der Verkäufer breit streuen muss, weil er keinen Käufer kennt. Vermietete Wohnungen mit solider Rendite gehen vorher an Bestandshalter, Aufteiler und Vertriebe mit Käuferlisten, oft als ganzes Paket aus zwanzig oder fünfzig Einheiten. Von dort kommen sie in die Vermittlung, zu Preisen, die der Zwischenhändler kalkuliert hat.

Der Zugang entscheidet deshalb über die Rendite. wohnvest arbeitet mit rund 50 Anbietern, die Bestandsportfolios in ganz Deutschland halten und einzelne Einheiten an Privatanleger abgeben. Du bekommst nicht die Wohnung, die übrig ist, sondern die, die zu deinem Suchprofil passt: Stadt, Budget, Rendite. Wie Off-Market in der Praxis funktioniert, steht im Ratgeber dazu.

Für wen die Bestandswohnung passt

Sie passt zu dir, wenn du mit einem Einkommen ab 3.000 € netto den ersten Schritt gehen willst und dabei Planbarkeit wichtiger ist als die maximale Steuerwirkung. Die Rate liegt bei 180.000 € Kaufpreis und 4,5 % Zins plus 1,5 % Tilgung bei rund 900 € im Monat, die Miete deckt 60 bis 70 % davon, die Steuererstattung einen weiteren Teil.

Sie passt nicht, wenn du einen Grenzsteuersatz über 42 % hast und die Immobilie vor allem als Steuerinstrument siehst. Dann bringen Neubau oder Denkmal in den ersten Jahren das Drei- bis Vierfache an Abschreibung. Und sie passt nicht, wenn du nie eine Eigentümerversammlung lesen willst, denn das Gemeinschaftseigentum ist der Teil, der Geld kostet, wenn niemand hinschaut.